Immobilie ohne Makler verkaufen? 8 Tipps, wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler, privat verkaufen.

Ein privater Immobilienverkauf ist ein umfangreicher Prozess. Oft wird er unterschätzt, was zahlreiche negative Konsequenzen nach sich ziehen kann. Wer den Immobilienverkauf ohne Makler abwickeln möchte, sollte sich vorab ausreichend informieren und hinreichend Zeit einkalkulieren. Hier geben wir Ihnen wertvolle Tipps an die Hand, wie Sie die Risiken minimieren und die Immobilie erfolgreich verkaufen. 

1. Ausreichend Zeit einplanen

Wie lange der Verkauf dauern wird, hängt maßgeblich von der Preisstrategie ab. Wer übereilt vorgeht, erreicht nur selten den Bestpreis. Eine detaillierte Vorbereitung des Verkaufs sowie Sorgfalt und Reflexion während des Prozesses sind unerlässlich. 

Je nach Standort und Immobilientyp sollten Sie rund zehn Monate für den Verkauf einkalkulieren. Das mag bei der heutigen großen Nachfrage nach Wohnimmobilien lang erscheinen, aber das ist der Durchschnittswert. In ihn fließen eine sorgfältige Planung des Verkaufsprozesses, die Erstellung der Vermarktungsunterlagen, die Besichtigungen und der Notartermin ein. 

All das braucht Zeit, damit der Verkauf reibungslos erfolgt und auch im Nachhinein keine Schwierigkeiten auftreten. Erfahrene Immobilienmakler mit einem großen Netzwerk beschleunigen die Verkaufszeit. Oft haben sie bereits in ihrer Datenbank geeignete Käufer, wodurch sich große Zeitersparnisse erzielen lassen. Private Verkäufer benötigen in der Regel mehr Zeit für den Verkauf. 

2. Von Anfang an alles richtig planen

Wie heißt es so schön: Vorbereitung ist das halbe Leben. Erst wenn alles perfekt geplant ist, wird das Objekt auf dem Immobilienmarkt veröffentlicht. Nach der Veröffentlichung muss das Engagement bestehen bleiben, um weiterhin einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten. Die Devise heißt: „Ganz oder gar nicht.“ Hilfreich dafür ist ein Plan, in dem Sie realistisch aufführen, bis wann das Objekt verkauft sein sollte. In diesem Plan vermerken Sie jeden Arbeitsschritt. So können Sie sich vergewissern, dass Sie jede Aufgabe erfüllt haben. Das beugt Risiken beim Immobilienverkauf vor. 

3. Ohne detaillierte Wertermittlung geht es nicht

Das Erste, worauf ein Kaufinteressent schaut, ist der Preis. Der Angebotspreis für Ihre Immobilie muss marktfähig und realistisch sein, er darf nicht abschrecken. 

Ermitteln Sie den Angebotspreis nicht genau, sondern probieren Sie einfach einen Fantasiepreis aus, kann dies drastische Folgen haben. Warum? Immobilienverkäufe sind keine Impulskäufe. Interessenten denken gründlich über die Investition nach. Oft beobachten Käufer über Monate hinweg einen Immobilienmarkt, um ein Gefühl für die Preise zu erhalten. Einen nicht stimmigen Preis für Ihr Objekt nehmen daher potenzielle Haus- und Wohnungskäufer wahr. Das ist schlecht, denn dies mindert Ihre Glaubwürdigkeit drastisch. Glaubwürdigkeit ist bei Immobilienverkäufen jedoch unerlässlich und bewahrt vor finanziellen Einbußen. 

Eine Internetrecherche auf den einschlägigen Verkaufsportalen kann eine erste grobe Orientierung geben. Einen weiteren Anhaltspunkt geben lokale Grundstücksmarktberichte von Kommunen, örtlichen Banken oder Verbänden. Daneben spielen individuelle Faktoren natürlich eine entscheidende Rolle. 

Preisen Sie auch einen gewissen Verhandlungsspielraum in Ihren Angebotspreis ein. Beachten Sie dabei aber den oben angesprochenen Punkt zur Glaubwürdigkeit. 

Tipp: Wertmindernde und wertsteigernde Einflussfaktoren

  • der exakte Standort
  • Nachbarschaft
  • Entwicklung des Standorts und seiner Umgebung
  • Infrastruktur
  • Art der Immobilien
  • Baujahr des Objektes
  • letzte Sanierung und Umfang der Sanierung
  • Energiewert des Hauses
  • Wohnfläche
  • bei Wohnungen: Anteil der Gemeinschaftsflächen
  • Wertigkeit der Ausstattung
  • bei Wohnungen: Lage innerhalb des Mehrfamilienhauses
  • Aufteilung der Zimmer
  • Grundstücksgröße
  • mitverkauftes Inventar

Ermitteln Sie schnell den Wert Ihrer Immobilie.

Mit unserem kostenlosen Immobilienrechner für Eigentümer können Sie ganz einfach selbst den markttypischen Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

Ein Wertgutachten kann abschließende Gewissheit über den zu erzielenden Preis geben. Dieses ist kostenpflichtig und kann von einem unabhängigen Sachverständigen angefertigt werden. Dies kann auch durch einen Immobilienmakler geschehen. Ein zertifizierter Gutachter ist hingegen verhältnismäßig teuer und ist nur in Ausnahmefällen (bspw. juristische Auseinandersetzungen) zu empfehlen. Nutzen Sie unsere Checkliste für Wertgutachten, um einen Überblick zu bekommen, was darin auftauchen muss.

4. Ohne Vermarktung geht es nicht

„Werbung ist teuer, keine Werbung ist noch teurer.“ Dieses Zitat von dem italienischen Geschäftsmann und Gründer eines Luxusimperiums Paolo Bulgari lässt sich auch auf den Immobilienverkauf anwenden. Die Basis des Immobilienmarketings bildet das Verkaufsexposé. In diesem sind hochwertige Fotos und alle wichtigen Fakten über das Objekt ansprechend und übersichtlich aufbereitet. Somit erhält der Kaufinteressent bereits einen ersten guten Eindruck von der Liegenschaft. Lesen Sie auch unsere Checkliste ExposéDieses können Sie in lokalen Zeitungen, auf Immobilienportalen oder in Sozialen Netzwerken publizieren. 

Immobilienmarketing sollten Sie nicht unterschätzen. Es geht hier darum auf der einen Seite kreativ zu sein, auf der anderen Seite darum, sämtliche wichtigen Informationen zu verdichten. Um Ihre Entscheidung besser abschätzen zu können, nutzen Sie hierzu unseren Ratgeber Maklerverkauf. Eine Vielzahl an Unterlagen muss permanent griffbereit sein, z.B. ein Grundbuchauszug. Auch ist ein Energieausweis Pflicht und muss vor Vermarktungsstart erstellt werden (hier z.B. gleich online erstellbar). Sie müssen sich auf die passenden Zielgruppen fokussieren und wissen, wo und wie Sie diese ansprechen. Fotos müssen die Vorteile der Immobilien hervorheben.

Der Text zu den Bildern muss informativ und überzeugend sein. Wie Sie optimale Fotos Ihrer zu verkaufenden Immobilie machen, erfahren Sie im Folgenden. Versuchen Sie das Interesse von potenziellen Interessenten zu steigern, in dem Sie deren Fantasie anregen.

Tipp: Optimale Immobilienfotos

  • machen Sie keine unprofessionellen Schnappschüsse
  • verwenden Sie eine hochwertige Kamera
  • heben Sie die Vorteile der Immobilie hervor, u.a. Nahaufnahmen
  • achten Sie darauf, dass die Bilder realistisch das Objekt wiedergeben
  • manipulieren Sie nichts
  • putzen Sie die Räumlichkeiten vorher
  • eliminieren Sie persönliche Gegenstände wie z.B. private Bilder

5. Der richtige Umgang mit Interessenten

In dieser Phase sind Organisationstalent, Feingefühl und Menschenkenntnis gefragt. Seien Sie tatsächlich erreichbar, bleiben Sie stets freundlich und verbindlich. Versuchen Sie bereits bei Kontaktaufnahme, durch geschicktes Nachfragen die Motivlage der Interessenten zu erfragen, um sinnlose Besichtigungstermine zu vermeiden. 

Tipp: Kaufinteressent kennenlernen

  • Welchen Job hat der Interessent?
  • Kann sich der Interessent das Haus leisten?
  • Wie wird er das Objekt finanzieren?
  • Ist für ihn die Liegenschaft eine Kapitalanlage?
  • Möchte er selbst einziehen?
Es ist legitim, Kaufinteressenten freundlich zu hinterfragen. Dies gilt auch für Fragen zur Finanzierung. Obwohl Sie ganz sicher in Bezug auf Ihre Immobilie sehr emotional sind: bleiben Sie objektiv und neutral. Seien Sie sich auch bewusst, dass sich unter die seriösen Kaufinteressenten Einbruchsbanden mischen können: Verraten Sie am Telefon nicht zu viel. 

Tipp: Vorbereitung für Besichtigungen

  • räumen Sie gründlich auf
  • beseitigen Sie sehr persönliche Gegenstände
  • putzen Sie gründlich
  • lüften Sie gut
  • achten Sie auf eine angenehme Raumtemperatur
  • nutzen Sie Leuchten für eine gute Beleuchtung
  • ziehen Sie die Vorhänge auf
  • sorgen Sie für Ruhe
  • nehmen Sie zur Besichtigung möglichst keine Personen mit, die an dem Hausverkauf nicht beteiligt sind
  • Achtung bei Haustieren: nicht jeder mag sie
  • trimmen Sie den Rasen und pflanzen Sie blühende Blumen
Immobilienbesichtigungen rauben Zeit, sind aber unerlässlich. Es macht durchaus Sinn, einen festen Tag in der Woche für Besichtigungen festzulegen. Reden Sie nicht zu viel, sondern stellen Sie Fragen nach den Bedürfnissen und gehen auf diese ein. Versuchen Sie, die Fantasie des Kaufinteressenten anzuregen.

Ist der Kontakt zu einem Interessenten hergestellt und eine Besichtigung vereinbart, gibt es durchaus verkaufsfördernde Maßnahmen, die wir Ihnen hier verraten.

6. Vorsicht beim Kaufvertrag

Das Ende des Immobilienverkaufes läutet der Kaufvertrag ein. Er bedarf einer notariellen Beurkundung. Ohne Notar ist jeder Kaufvertrag über eine Liegenschaft nicht wirksam. Zumeist wählt das Notariat Standardverträge. Diese werden durch individuelle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer ergänzt. Somit ist der Vertrag das Resultat aus den Verhandlungen beider Parteien. 

Der Notar überprüft sorgfältig, ob die Vereinbarungen rechtlich zulässig sind. Er fungiert als neutraler Berater für den Käufer und Verkäufer. Ausgesucht wird er übrigens oft vom Käufer. Eine feste, gesetzliche Regelung gibt es dafür allerdings nicht. Die vertraglichen Angelegenheiten mögen langweilig und überflüssig erscheinen. Sie sind es aber nicht. Es ist unerlässlich, dass sich beide Parteien vom Notar umfassend zur Tragweite des Vertrags beraten lassen. Jeder soll vorab wissen, was welche Vereinbarung bewirken kann. Am besten ist es daher, wenn der Verkäufer mit dem Käufer und dem Notar den Vertragsentwurf Schritt für Schritt durchgeht. Bei dem eigentlichen Notartermin zur Setzung der Unterschriften sollte es keine offenen Fragen mehr geben. 

Rund um den Kaufvertrag, den Ablauf der Zahlungsabwicklung, den tatsächlichen Eigentumsübergang und damit der Schlüsselübergabe berät Sie der Notar gern. 

7. Situation abwägen

Seien sie sich bewusst, dass der Notar Kosten verursacht. Auch das Marketing kostet Zeit und Geld. Sich gegen einen Makler aufgrund des Kostenarguments zu entscheiden, bedarf einer sorgfältigen Abwägung. 

Nur Sie allein können bestimmen, ob Sie sich einen Immobilienverkauf in Eigenregie zutrauen oder nicht. Bedenken Sie, dass der Prozess in jedem Fall Geld, Zeit und Aufwand kostet. Er kann zudem zur nervlichen Belastung werden, wenn nicht alles rund läuft. Schwierigkeiten können immer auftreten, auch wenn die Planung gut ist. 

Für einen erfolgreichen Verkauf ist es wichtig, dass Sie sich auf sympathische Weise bei anderen durchsetzen können und bei Verhandlungen nicht die Nerven verlieren. Sie müssen Kritik einstecken können und dürfen nichts zu persönlich nehmen. 

Unerlässlich sind Organisationstalent und Menschenkenntnis. Dank dieser Qualitäten wird der Verkaufsprozess stark vereinfacht. Wenn Sie sich den Verkauf in Eigenregie nicht zutrauen, ist das kein Dilemma. Dafür gibt es Immobilienmakler, mit denen Sie Zeit, Kosten und Aufwand sparen. 

Exkurs: Den richtigen Makler auswählen

Seriöse und erfahrene Immobilienmakler verfügen über ein umfangreiches Netzwerk an Kontakten. Vielleicht haben Sie schon den richtigen Interessent für Ihr Objekt in der Datenbank. Ganz gleich, für welchen Makler Sie sich entscheiden, er sollte zu Ihnen passen. Wichtig ist, dass er Ihnen zuhört und Ihre Wünsche ernst nimmt. Darüber hinaus sollte er für Sie stetig zu sprechen sein oder innerhalb kürzester Zeit zurückrufen. Sein Vorgehen ist von Transparenz und Engagement geprägt. Gekonnt bewahrt er Sie vor teuren Fehlentscheidungen.

Immovium bringt diese Expertise mit und ist spezialisiert auf den Erfurter Immobilienmarkt.

Wenn Sie von den vielfältigen Herausforderungen und Risiken beim privaten Immobilienverkauf abgeschreckt sind und Ihren Immobilienverkauf in Erfurt und Umgebung professionell begleiten lassen wollen, wir helfen Ihnen gern!

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Marko Herz

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