- Welche Steuern können beim Verkauf einer Immobilie anfallen?
- Wie hoch können die Steuern beim Immobilienverkauf ausfallen?
- Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
- Wie werden Verluste aus einem Immobilienverkauf steuerlich behandelt?
- Welche Besonderheiten gibt es beim Grundstücksverkauf?
- Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Steuer?
- Was ist überhaupt die Bemessungsgrundlage für eine Besteuerung?
- Welche Kosten kann man beim Immobilienverkauf von der Steuer absetzen?
Immobilienverkauf richtig steuern! 8 elementare Fragen rund um das Thema Steuern beim Immobilienverkauf
Der Verkauf einer Immobilie ist steuerlich betrachtet ein höchst komplexes Thema, da eine Immobilie einen nicht zu unterschätzenden Vermögenswert darstellt. Doch welche Steuern können anfallen? Wie hoch können diese sein? Unter welchen Umständen ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Welche Kosten kann ich absetzen und wie werden Verluste behandelt? Diese und noch viele Fragen mehr klären wir im Folgenden.
1. Welche Steuern können beim Verkauf einer Immobilie anfallen?
Der Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Übersteigt der erzielte Gewinn 600 EUR, ist dieser eigentlich steuerpflichtig.
Unter Umständen betrachtet das Finanzamt ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage. Der Verkaufszeitpunkt entscheidet, ob ggf. eine Spekulationssteuer anfällt.
Erben Sie eine Immobilie oder bekommen diese geschenkt, fällt möglicherweise eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, informieren Sie sich hier weiter.
Hinweis
Es ist wichtig zu beachten, dass es gesetzliche Regelungen und Vorschriften für die Absetzbarkeit von Kosten gibt. Daher sollte man immer einen Steuerberater konsultieren, um sicherzustellen, dass alle absetzbaren Kosten korrekt erfasst werden.
Es gilt prinzipiell die Drei-Objekte-Grenze: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien, wird dies als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft und entsprechend besteuert. Dies gilt sowohl in Bezug auf Häuser und Wohnungen als auch auf Grundstücke. Besonders bei großen Grundstücken, die durch eine Realteilung in mehrere Bauplätze geteilt werden, gewinnt dies schnell an Relevanz. Die folgenden Tipps gelten grundsätzlich für private Veräußerung und nicht für den gewerblichen Immobilienhandel. Sie ersetzen auch keine fachmännische Beratung.
2. Wie hoch können die Steuern beim Immobilienverkauf ausfallen?
Im schlimmsten Fall können sowohl Spekulationssteuer als auch Erbschafts-/Schenkungssteuer anfallen, wenn Sie eine geerbte/geschenkte Immobilie verkaufen und der ursprüngliche Kauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist liegt.
Steuerfragen sind nicht pauschal zu beantworten: Es kommt u. a. auf den Verkaufspreis, die Anschaffungskosten, den Verkaufszeitpunkt und den persönlichen Steuersatz an.
Lassen Sie sich im Rahmen eines Immobilienverkaufs in jedem Fall steuerlich beraten. Dies gilt umso mehr, beim Verdacht auf gewerblichen Immobilienhandel (siehe Punkt 1).
3. Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Im Steuerwesen gibt es zahlreiche Sonderregelungen. In Bezug auf Immobilien ist die wichtigste: Eine eigengenutzte Immobilie bleibt i. d. R. steuerfrei.
Im Falle der Schenkungs-/Erbschaftssteuer gelten Freigrenzen, die vom Verwandtschaftsgrad zwischen den Beteiligten abhängen.
Diese sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) § 16 geregelt:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner in Höhe von 500.000 Euro
- Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder in Höhe von 400.000 Euro
- Enkel in Höhe von 200.000 Euro
- Alle übrigen Erben bzw. Beschenkten 20.000 Euro
Die Freibeträge gelten gem. § 14 ErbStG zehn Jahre. In diesem Zeitraum werden sowohl Erbschaften als auch Schenkungen auf- bzw. angerechnet.
Wie oben erwähnt: für Immobilien gilt eine Spekulationsfrist. Kaufen Sie ein Objekt und verkaufen selbiges innerhalb von zehn Jahren, fällt auf den erzielten Gewinn eine Spekulationssteuer gem. persönlichem Steuersatz an. Diese entfällt, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. Dabei muss die Immobilie nicht einmal zwingend der Hauptwohnsitz sein. Auch bei einer hauptsächlich selbst genutzten Ferienwohnung geht der Staat von Eigennutzung aus.
Lassen Sie sich von einem kompetenten Steuerberater zu den Sparmöglichkeiten beraten. Prüfen Sie gemeinsam die Möglichkeit, anstatt die Immobilie an nahe Angehörige zu verschenken oder zu vererben sondern sie unter Wert an diese zu verkaufen.
4. Wie werden Verluste aus einem Immobilienverkauf steuerlich behandelt?
Dies ist ein durchaus seltener Fall, kann aber in einer turbulenten Marktphase durchaus vorkommen. Gibt es keinen Gewinn, fällt selbstverständlich keine Spekulationssteuer an.
Ein solcher Verlust kann gemäß Einkommenssteuergesetz § 23 steuerlich allerdings nur geltend gemacht werden, wenn im selben Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften gemacht wurden, mit denen der Verlust verrechnet werden kann. Entscheidend dabei ist, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen handelt.
5. Welche Besonderheiten gibt es beim Grundstücksverkauf?
Für den Verkauf von Grundstücken gelten grundsätzlich alle genannten Regeln. Einzige Ausnahme: bei Grundstücken kann keine Eigennutzung vorliegen. Nutzung in diesem steuerlichen Sinne bedeutet Wohnen. Selbst wenn Sie ein Grundstück als Garten genutzt haben, liegt keine Eigennutzung im rechtlichen Sinne vor.
6. Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Steuer?
Steuerliche Fragen sollten beim Immobilienverkauf sicher eine Rolle spielen. Möglicherweise kann man einen solchen Verkauf sogar steuerlich optimal timen. Informieren Sie Ihren Steuerberater rechtzeitig, wenn Sie mittelfristig oder auch langfristig einen Immobilienverkauf in Betracht ziehen, damit dieser den Verkauf in die Strategie einfließen lassen kann.
Aber zum Schluss ist immer die aktuelle individuelle Situation ausschlaggebend und entscheidet darüber, ob sich der Immobilienverkauf lohnt.
7. Was ist überhaupt die Bemessungsgrundlage für eine Besteuerung?
Die Steuergrundlage ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Besteuert wird folglich nur der tatsächliche Wertzuwachs den Ihre Immobilie seit Kauf erfahren hat.
Ermitteln Sie schnell den Wert Ihrer Immobilie.
Mit unserem kostenlosen Immobilienrechner für Eigentümer können Sie ganz einfach selbst den markttypischen Wert Ihrer Immobilie ermitteln.
8. Welche Kosten kann man beim Immobilienverkauf von der Steuer absetzen?
Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf muss als Einkommen versteuert und in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Im Zusammenhang mit dem Hausverkauf entstehen aber Kosten, die den Gewinn mindern.
- Maklerprovision: Die Provision für den Immobilienmakler ist steuerlich absetzbar, sofern sie für die Vermittlung des Verkaufs angefallen ist.
- Notarkosten: Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar sind steuerlich absetzbar.
- Renovierungskosten: Renovierungskosten, die direkt im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallen sind, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Rechts- und Beratungskosten: Rechtsanwaltskosten und Kosten für steuerliche Beratung im Zusammenhang mit dem Verkauf können als Werbungskosten abgesetzt werden.
Ihr Steuerberater hilft Ihnen gern, bei der Beurteilung, welche entstandenen Nebenkosten steuermindernd wirken. Hierzu zählen sehr wahrscheinlich die Kosten für anfallende Reparaturen und für Modernisierungsarbeiten können. Hier ist möglicherweise der größte Steuerspareffekt zu erzielen. Lesen Sie hierzu unseren kostenlosen Ratgeber. Genau wie die Kosten für die Wertermittlung und notwendige Dokumente wie den Energieausweis. Hier gleich online beantragen. Inwiefern Maklergebühren, Notarkosten, Eintragungen im Grundbuch, Beratung durch einen Rechtsanwalt, Gutachterkosten oder andere verkaufsgebundene Kosten angesetzt werden können, ist einzelfallabhängig.
Wichtig ist: Der Immobilienverkauf und die steuermindernden verkaufsgebundenen Kosten müssen im selben Veranlagungszeitraum stattfinden.
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